Guide: Forældrekøb i 4 simple trin

Læsetid: 7 minutter.

Der er kamp om lejlighederne i studiebyerne, og mange unge tager derfor til takke med at flytte ind på få kvadratmeter og samtidig betale en husleje, der svarer til en uge med all inclusive på Gran Canaria.

Vil I skåne jeres (ikke længere) lille kid for at bo i en skurvogn, crashe på storebrors sofa eller betale i dyre domme for et værelse på størrelse med barndomshjemmets bryggers, er forældrekøb den oplagte løsning.

I indlægget forærer vi dig svar på følgende spørgsmål:

• Hvad er et forældrekøb?
• Hvordan fastsættes huslejen?
• Skal I bruge en lejekontrakt?
• Hvor meget kan I låne?
• Hvordan betaler I skat i forbindelse med en forældrekøbslejlighed?

Snup en latte og slå benene op, for nu gennemgår vi i fire simple trin alt det, I skal vide om forældrekøb 🏡💰

Først og fremmest: Hvad er forældrekøb?

Et forældrekøb betyder, at I som forældre køber en ekstra bolig - typisk en lejlighed - til jer selv, som I udlejer til jeres barn til en overkommelig pris. Et forældrekøb kan være med til at skabe trygge rammer for jeres barn, der flyver fra reden og tager hul på voksenlivet.

Når I som forældre køber en bolig med henblik på udlejning, betragter man det i skattemæssig sammenhæng som at drive en erhvervsvirksomhed. Det vil sige, at I i jeres personindkomst har mulighed for at få fradrag for de løbende udgifter, der er til boligen. A’ hva’? Hæng på: Vi forklarer de præcise skatteregler senere i indlægget.

Derudover er forældrekøb en nem mulighed for jer at investere i fast ejendom, og samtidig er I sikre på at få en god og trofast udlejer, der betaler sin husleje og vedligeholder hjemmet - præcis som I har opdraget jeres barn til 😉

Og nu til de trin, I skal igennem, når I skal i gang med “projekt forældrekøb” 👇

Trin 1: Hvor mange mons kan vi låne?

Når I skal optage boliglån til et forældrekøb, fungerer det på samme måde, som et ganske almindeligt boliglån. Blandt andet afhænger størrelsen på boliglånet af, hvor mange penge, der ryger ind på kontoen hver måned, om I ejer et hus med friværdi, om I har stiftet anden gæld, og hvor meget der står på opsparingen.

Når I køber en ejerlejlighed, kan I låne op til 95% af husets købesum, som typisk fordeles på følgende måde:

• 80% af lånet optages som realkreditlån
• 15% af lånet optages som banklån
• 5% af lånet skal I selv lægge til udbetaling

For at finde frem til det præcise beløb, I må snolde forældrekøbslejlighed for, skal I enten hive fat i jeres bankrådgiver eller en uvildig finansiel rådgiver, der ikke har økonomisk interesse i at anbefale bestemte bankers ydelser og produkter frem for andres.

2. Gå på boligjagt og underskriv købsaftalen

Så er det tid til lejlighedsshopping!

Når I skal finde de nye rammer til junior, er der flere forhold, I med fordel kan tænke over, så forældrekøbet både er en attraktiv ‘deal’ nu og senere, hvis boligen skal sælges:

• Køb en lejlighed i et attraktivt område eller nabolag, der har et godt ry.
• Overvej et forældrekøb, der er delevenligt, så der er plads til en ekstra lejer i form af en roomie.
• Undersøg, om lejligheden må lejes ud. Nogle ejerforeninger tillader ikke udlejning.
• Vær opmærksom på lejlighedens opførselsår og stand, da disse faktorer påvirker de løbende vedligeholdelsesomkostninger, I får til boligen.

Når I har fundet det perfekte forældrekøb, underskriver I købsaftalen “med forbehold for, at bank eller advokat kan gøre indsigelse i købsaftalen”. Det betyder, at jeres bank og/eller advokat har 6 dage til at gennemgå papirerne, og hvis det viser sig, at der er uoverensstemmelser eller knas i maskineriet, kan handlen annulleres, uden at det koster jer en krone. Hvis IKKE dette forbehold er skrevet ind i købsaftalen, koster det jer 1% af købesummen at annullere handlen.

3. Fastsæt husleje og udfyld lejekontrakt

Nu er lejligheden købt, og jeres barn er allerede i gang med at pakke barndomsværelset ned. Men inden flyttebilen bestilles, er der lige et par ting, der skal være på plads.

Først og fremmest skal der fastsættes en husleje. Og det er desværre ikke lige meget hvilket beløb, I synes, junior skal undvære hver måned. I hvert fald ikke, hvis I gerne vil holde jer gode venner med skattefar.

Når I lejer jeres forældrekøbsbolig ud, skal I betale skat af et beløb svarende til markedslejen, og huslejen skal derfor ligge så tæt på markedslejen som muligt. Markedslejen?! Jo, nu skal I høre: Markedsleje er et udtryk for det beløb, du som udlejer kan tage for din lejlighed på et almindeligt konkurrenceudsat marked.

Hvis I fastsætter lejen for lavt, vil Skat tage sagen i egen hånd, og I vil blive opkrævet et beløb, der svarer til differencen på den leje, I har fastsat, og på den leje som Skat synes, I skulle have opkrævet.

For at finde frem til det korrekte lejeniveau har I derfor flere muligheder:

1. Google jer frem til lejeniveauet i lokalområdet for en tilsvarende lejlighed. Enten på boligportaler, boligforeninger eller andre udlejningssites.

2. Find frem til kendelser fra de lokale huslejenævn over hele landet på Husjelenaevn.dk. Vil I være på den sikre side, kan I også kontakte det lokale huslejenævn og få et svar på, om den fastsatte leje er på et passende niveau.

Der er mange indviklede regler, der spiller ind, når huslejen skal fastsættes i forbindelse med forældrekøb, og vi anbefaler derfor, at I får en erfaren rådgiver til at hjælpe jer, så I ikke risikerer at jokke i spinaten og forære jer selv et efterslæb af skattemæssige konsekvenser.

Når huslejen er fastsat, skal der udformes en lejekontrakt. “Er det nu også nødvendigt?” tænker I måske. Det korte svar er nej - det er nemlig ikke et krav. Til gengæld er det verdens bedste idé at udfylde en lejekontrakt ved forældrekøb af flere forskellige grunde:
1. Som forældre kan I med lejekontrakten bevise hvilke aftaler, I har indgået med jeres barn, hvis Skat banker på og vil se, om formaliteterne er i orden i forbindelse med forældrekøbet.

1. Jeres barn kan søge boligstøtte - men kun hvis der er udformet en formel lejekontrakt.

2. Hvis der går knas i forholdet mellem jer og jeres barn, kan I altid følge lejekontraktens regler om både opsigelse, husleje, vedligeholdelse og andre vilkår, så begge parter forpligter sig til at holde de aftaler, I har skrevet under på. Det er en ‘comfy’ støtte under sørgelige omstændigheder.
   Når I skal lave lejekontrakten, kan I bruge en standardlejekontrakt, som udlejere bruger til almindelige beboelseslejligheder. De fleste udlejere bruger den, der kommer fra Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen, og den nyeste udgave af lejekontrakten finder I lige her.

4. Få tjek på skattereglerne ved forældrekøb og undgå smæk af skattefar

Som vi tidligere var inde på, driver I som udgangspunkt erhverv, når I udlejer en bolig, og I skal derfor betale skat af huslejeindtægten minus de løbende udgifter, I har til den almindelige drift af lejligheden. Det gælder blandt andet ejendomsskat, kontingent til grundejerforening, el, vand og varme, vedligeholdelse, reparationer og revisorbistand.

Fordi I driver virksomhed, skal I også lave et regnskab over indtægter og udgifter i forbindelse med forældrekøbet. Og I skal huske at gemme regnskabet i mindst fem år, hvis Skat vil have indsigt i jeres lille udlejningsbusiness.

Ved forældrekøb kan I vælge mellem tre beskatningsmodeller:

1. Personskattelovens bestemmelser
2. Virksomhedsordningen
3. Kapitalafkastordningen

Hvilken model skal I så vælge?

Fordelen ved personskattelovens bestemmelser er, at de er ‘easy peasy’ at administrere, men til gengæld er det sjældent en god skattemæssig forretning.

Fordelen ved virksomhedsordningen er, at I skal betale mindre i am-bidrag og eventuel topskat, fordi I kan trække renteudgifterne fra overskuddet. Til gengæld skal tungen holdes lige i munden, da der er indviklede og komplekse regler på spil her, og det anbefales derfor altid at have en revisor eller anden rådgiver til at hjælpe, så man ikke laver fejl i regnskabet og selvangivelsen.

Fordelen ved kapitalafkastordningen er, at den er nemmere at administrere end virksomhedsordningen. Ved denne beskatningsmodel beregner Skat et kapitalafkast, som bliver beskattet som kapitalindkomst i stedet for personlig indkomst, og på den måde betaler du også her mindre i både am-bidrag og eventuel topskat, end hvis du går med personskattelovens bestemmelser.

Vil du vide mere? Her forklarer Skat de præcise regler.

Er I hoppet indlægget over, skal I vide at…

1. Forældrekøb er en bolig, I som forældre køber med henblik på at udleje den til jeres børn.

2. Hvor meget I kan snolde forældrekøbsbolig for, afhænger blandt andet af, hvor mange penge, der ryger ind på kontoen hver måned, om I ejer et hus med friværdi, om I har stiftet anden gæld, og hvor meget der står på opsparingen.

3. Når I fastsætter huslejen i forbindelse med forældrekøbet, skal den ligge så tæt på markedslejen som muligt. Hvis huslejen fastsættes for lavt, vil Skat opkræve et beløb, der svarer til differencen på den leje, I har fastsat, og på den leje, som Skat synes, I skulle have opkrævet. ‘Not nice’!

4. Det er ikke lovpligtigt at udforme en lejekontrakt i forbindelse med forældrekøb, men det er en god idé - blandt andet er det nødvendigt at have en lejekontrakt, hvis jeres barn skal søge om boligstøtte.

5. Ved forældrekøb skal I betale skat af huslejeindtægterne minus de løbende udgifter. I kan vælge mellem tre beskatningsmetoder: personskattelovens bestemmelser, virksomhedsordningen og kapitalafkastordningen.

Er I blevet klogere på forældrekøb og alt det, der følger med, når der skal investeres penge i et godt hjem til de kære små? Vi håber i hvert fald, at denne guide har hjulpet jer godt på vej 💪

Kilder:

• Forældrekøbsguiden.dk
• Skat.dk - om forældrekøb
• Bolius.dk - forældrekøb af ejerlejlighed

---