Læsetid: 6 minutter.

Valuarvurdering. Solidarisk hæftelse. Andelskrone 🤯

Overvejer du at købe en andelsbolig?

Det kan være både tidskrævende og svært at gennemskue alle de ting, der følger med, når du skal i gang med “projekt andelsbolig”. Det er nemlig en stor beslutning at købe fast ejendom - uanset om du er en garvet bolighaj eller hvis det er første gang, du skal begive dig ud på boligmarkedet.

Men bare rolig. Vi hjælper dig med at forstå alt det, som du behøver at vide om køb af andelsbolig 👇

I indlægget forærer vi dig svar på følgende spørgsmål:

• Hvad er forskellen på en andelsbolig og en ejerbolig?
• Hvad er fordelene og ulemperne ved en andelsbolig?
• Hvordan foregår købet af en andelsbolig?
• Hvordan bliver andelsboliger prissat?

Det vigtigste først: Hvad er en andelsbolig?

En andelsbolig er, som navnet antyder, en bolig, som du får en andel i. Det vil sige, at hvis du køber en andelsbolig, så bliver du medlem af en andelsboligforening.

En andelsforening ejer en eller flere ejendomme, som foreningens medlemmer kan få en andel i.

‘’Men vent et øjeblik. Ejer jeg ikke boligen?’’ Tænker du måske.

Det leder os videre til det næste spørgsmål 👇

Hvad er forskellen på en andelsbolig og en ejerbolig?

Forskellen på en andelsbolig og ejerbolig er, at når du køber en ejerbolig, ejer du boligen. Køber du en andelsbolig, så ejer du en del af andelsboligforeningens formue og har ret til at bo i en af foreningens boliger.

Generelt er en ejerbolighandel lettere at gennemskue, end hvis du skal købe en andelsbolig, da du selv kan vælge hvilket lån, du vil optage, når du køber en ejerbolig.

Når du køber en andelsbolig, køber du dig ind i en del af andelsforeningens økonomi. Det vil sige, at du køber del i andelsforeningens lån. Derfor er det meget vigtigt, at du undersøger andelsforeningens økonomi, og hvordan du hæfter, hvis foreningen kommer i økonomiske problemer.

Men bare rolig, det kommer vi meget mere ind på senere 🤗

En anden forskel på at have en ejerbolig frem for andelsbolig, er at du skal betale ejendomsværdiskat, hvis du har en ejerbolig. Alt afhængigt af din grundværdi, kan ejendomsskatten blive en væsentlig post på dit budget. Ejendomsskat slipper du heldigvis for, hvis du for hvis du køber en andelsbolig.

Fordele og ulemper ved en andelsbolig

Den største fordel ved at købe og bo i en andelsbolig, er at det er relativt billigt. Det skyldes, at andelsværdien er underlagt maksimalpriser, som gør, at andelshaverne ikke selv må prissætte andelsværdien.

Derudover er boligafgiften lav for mange andelsforeninger. Boligafgiften er det, du betaler til andelsforeningen i “husleje”. Derudover skal du betale tilbage på dit eventuelle boliglån.

En anden fordel ved at købe en andelsbolig frem for en anden type af bolig, er det fællesskab, som mange andelsforeninger har sammen. I andelsforeningerne deler du nemlig ikke kun tag med dine naboer. Du deler nemlig meget mere, som gør, at du skal kende mere end kun dine naboers fornavne. I skal blandt andet træffe vigtige beslutninger om foreningens økonomi og fremtid, ordne udendørsarealer og deltage i generalforsamlinger.

En af ulemperne ved at købe en andelsbolig, er at banklånet ofte er lidt dyrere. Du kan nemlig ikke optage et realkreditlån, når du køber en andelsbolig. Derfor er den eneste mulighed for at låne penge til køb af andelsbeviset et banklån, som er dyrere at optage, end et realkreditlån.

Har du en bygge-maestro i maven? 👷‍♂️ Og køber du en andelsbolig med store ambitioner om at gøre lejligheden til et renoveringsprojekt, skal du være opmærksom på, at andelsforeningen kan have vedtægter, som gør, at de skal godkende byggeprojektet, før du kan få tilladelse til at gå i gang med hammer og mejsel.

En anden ulempe ved at købe et andelsbevis er, at du skal holde tungen lige i munden, når det kommer til andelsforeningens økonomi, og hvordan du hæfter, hvis andelsforeningen kommer ud i økonomiske problemer. I sidste ende kan det nemlig have store konsekvenser for din økonomi, hvis du ikke er ‘obs’ på det.

I mange andelsforeninger hæfter du kun med dit indskud, hvis der opstår økonomiske problemer, men andelsboligloven har dog nogle undtagelser, som kan betyde, at du kan komme til at hæfte personligt med hele din formue for en del af andelsforenings gæld, som eksempelvis kan være beregnet ud fra størrelsen på din lejlighed.

I andre andelsforeninger kan du hæfte solidarisk og personligt, som kan have store konsekvenser for dig, da du hæfter med hele din formue for foreningens gæld.

Husk derfor at sætte dig godt ind i andelsforeningens vedtægter, før du køber et andelsbevis i foreningen 🤗

Hvordan finder jeg en andelsbolig?

Har du besluttet dig for, at du skal have fingrene i et andelsbevis? Så handler det om at være vågen og klar på tasterne, for andelsboliger er blevet det nye sort på boligmarkedet, så det kan føles som at vinde i lotto, hvis du finder en god andelsbolig.

Mange handler med andelsboliger går nemlig hurtigere, end du kan nå at sige a.n.d.e.l.s.f.o.r.e.n.i.n.g.

Derfor handler det om at have alt det praktiske i orden, før du starter jagten på en andelsbolig. Det er en god idé at have et lånebevis fra banken, så du kan vise sælgeren, at du er klar til en handel ‘asap’.

Har du ikke det klar, kan du nemt blive sorteret fra af sælgeren, hvis den næste i køen står klar med alt det praktiske, og du står tilbage som et stort spørgsmålstegn.

Når du har alt det praktiske i orden, skal du starte ud med at fortælle Gud og hver mand, at du er på jagt efter en andelsbolig. Mange vil nemlig meget hellere sælge deres andelsboliger til folk, de er bekendte med. Du kan jo være heldig, at din kollegas fætters andelsforening har en lejlighed fri.

Hvis du ikke ‘kender nogen, som kender nogen’, kan du ty til internettet, hvor mange andelsbolig bliver sat til salg. Her handler det om at være hurtig og kigge efter nye lejligheder flere gange om dagen, så du hurtigt kan springe til, hvis der dukker en interessant andelsbolig op.

Du kan eksempelvis tjekke sider som DBA.dk, Boligsiden, Boliga og Selvsalg.dk. Du kan også bruge Facebook til at lede efter en andelsbolig.

Hvordan køber jeg en andelsbolig?

Når du har fundet den perfekte andelsbolig, skal du og købsaftalen godkendes af andelsforeningens bestyrelse. Bliver det hele godkendt, skal du betale købesummen til andelsforeningen, som efterfølgende vil udbetale summen til sælgeren. Salget foregår altså ikke direkte mellem sælger og køber.

Men hvordan fungerer finansieringen? 🧐 Når du køber et andelsbevis, skal du betale det kontant. Når du køber en andelsbolig, kan du ikke optage et realkreditlån men derimod kan du optage et helt normalt banklån. Banken vil ofte kræve pant i din andelsbolig som sikkerhed for banklånet.

Når handlen er gået igennem, vil du modtage andelsbeviset, som er dit bevis på, at du har brugsret til en bolig i foreningen.

Hvad koster en andelsbolig?

Andelsforeninger kan ikke selv bestemme prisen på foreningens boliger, da de er underlagt maksimalpriser. Derfor kan du være sikker på, at du ikke betaler overpris på din andelsbolig.

Andelsprisen bliver beregnet via Andelsboligloven, som befaler, at man regner prisen ud ved at gøre brug af enten den offentlige ejendomsvurdering, anskaffelsesprisen eller en valuarvurdering.

A hva’ for noget?

Lad mig forklare dig de tre principper:

Den offentlige ejendomsvurdering: Når prisen bliver vurderet ud fra den offentlige ejendomsvurdering, er det Skat, der fastsætter prisen ud fra niveauet for andre udlejningsejendomme i samme lokalområde. Andelsforeningens lejligheder bliver derfor værdisat, som om det var en udlejningsejendom.

Anskaffelsesprisen: Da andelsforeningen blev stiftet betalte foreningen et beløb for alle lejlighederne i ejendommen, og det er altså denne pris samt en sum til forbedringer på ejendommen, som værdien er fastsat ud fra. Denne metode bliver oftest brugt ved nybyggede ejendomme.

Valuarvurdering: Dette er den mest populære metode til at prissætte andelsforeningers ejendomme. Vurderingen foregår lidt ligesom den offentlige ejendomsvurdering, hvor værdien bliver vurderet, som om det var en udlejningsejendom. Vurderingen bliver dog lavet af en valuar, som er en type af ejendomsmæglere.

Nu har vi styr på, hvordan man prissætter alle andelsforeningens ejendomme, men hvad koster en enkelt andelsbolig? 👇

For at finde ud af hvad én enkelt andelsbolig koster, så skal du beregne ‘andelskronen’. Det gør du ved at lave denne beregning:

Hjælp til andelsbolig

Lyder det hele svært og indviklet? 🤷‍♂️🤷‍♀️

Det kan være svært at forstå alle de begreber og regler, der hører med til køb af en andelslejlighed.

Derfor er det altid en god idé at få hjælp til beslutningen om at købe en andelslejlighed i samråd med din bankrådgiver og eventuelt en advokat.

Er du hoppet indlægget over, skal du vide at..

• Andelsboliger er en relativt billig boligtype, da boligafgiften ofte er lavere end ved andre typer af bolig.

• Køber du et andelsbevis, har du brugsret til en af andelsforeningens lejligheder

• Der er flere forskelle på ejer- og andelsbolig. Eksempelvis kan du optage et realkreditlån, hvis du køber en ejerbolig. Køber du en andelsbolig kan du kun låne pengene gennem et banklån.

• Når du køber en andelsbolig, køber du dig også ind i andelsboligforeningens økonomi. Undersøg derfor altid hvordan du hæfter, hvis foreningen kommer i økonomiske problemer, før du køber en andelsbolig.

• Det er meget populært at bo i andelsforeninger. Det handler derfor om at være hurtigt ude, hvis du vil købe en andelsbolig. Brug dit netværk eller internettet til at søge andelsboliger.

• Køber samt købsaftale skal godkendes af andelsforeningens bestyrelse. Bliver det godkendt, skal du betale købesummen til andelsforeningen. Der foregår nemlig intet salg direkte mellem sælger og køber.

• Andelsprisen bliver beregnet via Andelsboligloven, som befaler, at man regner prisen ud ved at gøre brug af enten den offentlige ejendomsvurdering, anskaffelsesprisen eller en valuarvurdering.

Er du blevet klogere på køb af andelsbolig og alt det, der følger med? Vi håber i hvert fald, at denne guide har hjulpet dig godt på vej 💪